« Ne t’achète pas un bloc, ce n’est qu’un paquet de problèmes! », m’avait dit ma mère lorsque je lui ai annoncé vouloir acquérir mon premier plex. Comme je suis heureux de ne pas avoir écouté ses conseils!
Mes débuts
J’habitais un petit condo dans Ville-Marie, à Montréal. En plus de gérer un conflit interminable avec les deux autres copropriétaires, le condo n’offrait pas de balcon, d’espace extérieur, ni de garage. Bref, l’agronome en moi n’y était pas très bien.
Mon objectif était simple : posséder un plex pour être maître chez moi, sans copropriétaire, avoir un jardin à l’arrière, un garage et un balcon. Le seul aspect financier que je regardais pour ce premier achat : est-ce que mon coût mensuel pour habiter un des logements sera comparable, ou moindre, au coût pour habiter mon condo? C’est tout ce que je voulais. J’étais loin de me douter que je venais de mettre le doigt dans l’engrenage de l’immobilier locatif. Car oui, ça peut devenir une vraie drogue!
D’un quadruplex à plus de 105 unités en 13 années
Le nombre de portes que je possède n’est pas important. Le processus pour y parvenir est plus intéressant pour quiconque désire faire croître son patrimoine financier avec le pilier financier qu’est l’immobilier locatif.
Prenons un exemple simple, avec des chiffres réels. Mon premier plex a été acquis au prix de 432 000$, avec une mise de fonds (mon apport) de 86 400$. Je sais, ça vaut beaucoup plus cher aujourd’hui, mais gardons le focus sur le processus.
Le prêt de 345 600$ et les dépenses d’opérations (taxes municipales, assurances, etc.) étaient payés en grande partie par les loyers de mes trois locataires (j’occupais un des 4 logements). J’étais en déficit tous les mois, car j’occupais le plus grand logement. Le montant de ce déficit mensuel était cependant bien plus petit que ce que me coûtaient auparavant mes dépenses pour vivre dans mon condo. J’avais donc atteint mon objectif.
Donc, le prêt était remboursé par les locataires et l’immeuble prenait de la valeur chaque année. La différence entre la valeur du plex et le solde du prêt, c’est ce qu’on appelle l’équité de l’investisseur. Ce qui lui appartient vraiment, une fois le prêt remboursé. Plus le temps passe, plus cette équité grandit. Je dois avouer que le marché était aussi en ma faveur tout au long de ces 13 années. Avec les travaux effectués et les changements de locataires, les revenus de la propriété se sont aussi grandement améliorés.
Utiliser l’équité sur un immeuble pour acquérir un autre immeuble
En Amérique du Nord, on peut refinancer une propriété après un certain temps. Comme la valeur augmente et le solde du prêt diminue, ça signifie qu’on peut faire augmenter le prêt sur cette propriété pour le ramener à 80% de la nouvelle valeur (pour un plex). Par exemple, pour ce premier plex, deux ans seulement après mon acquisition, j’ai pu faire augmenter le prêt à 428 000$, car la valeur était évaluée à 535 000$. À ce moment, le solde de mon prêt était descendu à environ 325 000$. C’est donc 103 000$ (428 000$ moins 325 000$) que la banque a déposé dans mon compte de banque!
Avec cette somme, j’ai payé quelques travaux sur l’immeuble et avec le 78 000$ qui me restait… j’ai acheté un immeuble de 5 logements. La mise de fonds sur ce deuxième immeuble provenait entièrement du refinancement de mon premier immeuble.
Vous allez me dire : « Steve, ce 103 000$, c’est une dette supplémentaire sur ton premier immeuble ». Vous avez raison. Mais comme les revenus locatifs avaient augmenté, mon premier plex pouvait absorber cette augmentation de la mensualité du prêt.
J’étais donc rendu à 9 logements locatifs. Déjà, c’est l’équivalent d’une petite entreprise à gérer. J’en reparlerai dans d’autres articles.
L’effet de levier
Ce processus de refinancement, je l’ai répété à de multiples reprises sur mes différents immeubles depuis 13 ans. Jamais je n’ai réinjecté de mon propre argent pour acheter des immeubles. Les mises de fonds provenaient toujours de refinancement ou d’autres stratégies de financement. C’est un peu la magie de l’effet de levier : utiliser l’endettement pour acquérir d’autres actifs locatifs.
Cet effet de levier peut être dangereux si on va trop vite, qu’on achète trop cher ou encore que le contexte immobilier change (par exemple l’augmentation rapide des taux d’intérêt).
Lorsque bien utilisée, l’utilisation de l’effet de levier vous rendra millionnaire avec un peu (ou beaucoup) de travail et de patience.
