La location peut-être un bon choix

Si vous bénéficiez d’un faible loyer, la location peut être avantageuse à court terme. Il suffit d’investir votre épargne, et d'ainsi accumuler une mise de fonds pour un éventuel achat immobilier. Selon vos connaissances boursières et votre profil d’investisseur, vous pourriez réaliser des rendements plus intéressants.

En revanche, les spécialistes financiers, tel que Youcef Ghellache vous diront que diversifier vos investissements constitue la meilleure stratégie de placement. D’ailleurs, on constate présentement l’importance de se diversifier alors que les rendements des valeurs mobilières sont faibles.

L’achat demeure une valeur sûre

En acquérant une propriété, vous bénéficiez d’une épargne forcée en plus de profiter de la valeur marchande qui augmente avec le temps.

Les clients qui me connaissent savent que je recommande l’achat d’un immeuble à revenus dès la première acquisition. Ceci permet d’optimiser son investissement. Oui, il y aura un réservoir d’eau chaude à changer, un plombier à amener d’urgence, des divergences d’opinions avec les locataires, mais ces tracas ne se produisent pas tous les mois.

Et si cet investissement s’avérait être un complément de retraite, vous lanceriez-vous?

Évidemment, c’est à vous d’évaluer si vous êtes apte à y consacrer l’énergie requise.

Optimisation du rendement de votre investissement

Maîtriser les notions de base sur les rendements d’investissement vous permettra de prendre de meilleures décisions pour un achat en immobilier.

J’aimerais également rappeler qu’en hypothèque, nous parlons de capital et d’intérêt. Le capital désigne la portion du paiement hypothécaire remboursée sur la dette alors que l’intérêt est la partie versée au profit de la banque.

Lorsque vous êtes propriétaire occupant, vous faites un « investissement forcé ». Toutefois, parce que vous payez des intérêts sur votre prêt hypothécaire, ainsi que les dépenses reliées à votre habitation (tel que les taxes municipales, scolaires, l’entretien de pelouse, le déneigement, etc.), votre investissement perd en rentabilité, car vous n’avez pas de revenu de location pour couvrir ces dépenses.

Afin d’optimiser votre investissement, vos dépenses doivent être couvertes par des entrées de loyer. À partir du moment où vous devez payer personnellement, vous perdez une rentabilité.

C’est souvent le cas lorsque la hausse de la valeur marchande des propriétés et des revenus locatifs n’augmente pas proportionnellement en raison des lois qui régissent l’immobilier locatif au Québec.

Toujours est-il que ces pertes sont déductibles de tous vos autres revenus d’impôt dans la plupart des cas.

Avez-vous pensé acheter un immeuble à revenus pour habiter dedans? Cela pourrait être une avenue intéressante pour plusieurs.

Voilà donc des notions auxquelles vous devez réfléchir afin de déterminer ce qui est le plus avantageux pour vous et qui respecte votre budget.

Comment investir selon votre réalité?

Avant d’investir en immobilier, vous devez déterminer le montant exigé pour votre mise de fonds.

Si vous désirez être propriétaire occupant, il vous faut au minimum :

• 5 % de mise de fonds en unifamiliale et duplex
• 10 % de mise de fonds pour les immeubles de 3-4 logements
• 15 % de mise de fonds minimum pour tous les immeubles de 5 logements et plus, selon les revenus et dépenses de l’immeuble financé.

Dans le cas où vous ne résideriez pas dans la propriété, 20 % de mise de fonds est nécessaire.

L’acquisition d’une propriété n’est pas envisageable pour tous. Surtout si vous devez résider dans un quartier dont vous n’avez pas les moyens. Dans ce cas, vous avez la possibilité d’investir en immobilier en acquérant un immeuble à revenus dans un secteur correspondant à votre liquidité. Je ne vous recommande toutefois pas de sélectionner un secteur lointain, peu convoité où la revente serait complexe.

L’option du prêt privé

Si vous avez un mauvais dossier de crédit, l’option du prêt privé peut être intéressante. Idéalement, il s’agit d’une solution à court terme, car les taux d’intérêt hypothécaires sont élevés. Ils varient actuellement entre 9 à 15 %, selon le rang de l’hypothèque et la qualité de votre dossier.

Les prêteurs privés ont aussi des normes d’emprunt plus sévère. Par exemple, dans la plupart des cas, une mise de fonds de 25 % est requise. De plus, le montant alloué pour un prêt est de 75 % de la valeur de l’immeuble qui sera déterminée par un évaluateur agréé. Finalement, il faut ajouter de 1 à 3 % pour les frais de dossier.

La meilleure stratégie est donc d’obtenir un prêt privé pour une courte durée, soit une année, le temps d’améliorer votre dossier de crédit. Vous pourrez ensuite financer votre hypothèque dans une banque traditionnelle.

Comment calculer le bénéfice en immobilier?

Il existe 3 provenances de rendement en immobilier ; la liquidité, la capitalisation et la plus-value :

1. De manière sommaire, le calcul de liquidité représente la différence entre les revenus locatifs et toutes ses dépenses confondues.
2. La capitalisation indique que les revenus servent à rembourser l’hypothèque, soit les intérêts et le capital.
3. La plus-value consiste à anticiper la valeur future de l’immeuble.

Lorsque nous parlons de rendement global, il s’agit en fait de la somme de ces trois calculs.

Myriam Marouani, courtier immobilier