La location peut-être un bon choix si votre loyer est bas

Si vous investissez votre argent en placements financiers et bénéficiez d’un faible loyer, cela peut être avantageux sur le court terme, vous permettant d’économiser pour un éventuel achat. Dépendant de vos connaissances boursières et de votre profil, certains investisseurs atteindront un rendement intéressant.

En revanche, les spécialistes financiers, tel que Youcef Ghellache vous diront que diversifier vos investissements constitue la meilleure stratégie de placement. Vous constatez bien l’importance de cette diversification à l’heure actuelle où les rendements des valeurs mobilières sont bas.

L’achat demeure une valeur sûre

En acquérant une propriété, vous bénéficiez d’une épargne forcée et votre valeur marchande augmente sur le temps.

Les clients qui me connaissent savent que je leur ai tous recommandé l’investissement dans un immeuble à revenus dès leur première acquisition, car cela permet d’optimiser son investissement. Oui, il y aura un réservoir d’eau chaude à changer, un plombier à amener d’urgence, des divergences d’opinions avec les locataires mais cela ne représente pas des tracas tous les mois non plus.

Et si cet investissement s’avèrait être un complément de retraite conséquent, vous lanceriez-vous? Ensuite, c’est à vous d’évaluer si vous êtes apte à y consacrer l’énergie requise.

Optimisation du rendement de votre investissement

Connaître la base sur les rendements d’investissement permettra de prendre de meilleures décisions dans vos investissements immobiliers.

Accessoirement, je voudrais rappeler qu’en hypothèque, nous parlons de notion de capital et d’intérêt. Le capital désigne la portion du paiement hypothécaire remboursée sur la dette alors que l’intérêt est la partie au profit de la banque.

Lorsque vous êtes propriétaire occupant, vous faites un “investissement forcé’’ mais puisque vous devez payer les intérêts sur votre prêt hypothécaire, qu’il n’y a pas aucun revenu et que vous devez payer les dépenses inhérentes (tel que les taxes municipales, scolaires, l’entretien de pelouse, le déneigement, etc.), votre investissement perd en rentabilité.

Afin d’optimiser votre investissement, vos dépenses doivent être couvertes par des entrées de loyer. À partir du moment où vous devez débourser personnellement, vous perdez une rentabilité. En contrepartie, cela est souvent le cas considérant la hausse de la valeur marchande des propriétés et des revenus locatifs n’ayant pas suivi proportionnellement en raison des lois qui régissent l’immobilier locatif au Québec.

Toujours est-il que ces pertes sont déductibles de tous vos autres revenus d’impôt dans la plupart des cas.

Avez-vous pensé acheter un immeuble à revenus pour habiter dedans? Cela pourrait être une avenue intéressante pour plusieurs.

Voilà quelques notions à réfléchir et à analyser selon ce qui est plus avantageux pour vous et possible dans votre budget.

Comment investir selon votre réalité?

Si vous désirez être propriétaire occupant, il vous faut au minimum:

• 5% de mise de fonds en unifamiliale et duplex
• 10% de mise de fonds pour les immeubles de 3-4 logements
• 15% de mise de fonds minimum pour tous les immeubles de 5 logements et plus, selon les revenus et dépenses de l’immeuble financé.

Dans le cas où vous ne résiderez pas dans la propriété, 20% de mise de fonds est nécessaire.

L’acquisition d’une propriété n’est pas envisageable pour tous, surtout si vous devez résider pour diverses raisons personnelles dans un quartier dont vous n’avez pas les moyens. Dans ce cas, vous avez la possibilité d’investir en immobilier en acquérant un immeuble à revenus dans un secteur correspondant à votre liquidité. Je ne vous recommande toutefois pas de sélectionner un secteur lointain, peu convoité et où la revente serait complexe.

L’option du prêt privé

Pour ceux ayant un mauvais dossier de crédit, l’option du prêt privé s’offre à vous, idéalement à court terme, car les taux d’intérêt hypothécaire sont élevés; variant actuellement entre 9 à 15%, selon le rang de l’hypothèque et la qualité de votre dossier. Néanmoins, soyez avisé que dans la plupart des cas, 25% de mise de fonds est requis et que 75% de la valeur déterminée par un évaluateur agréé est alloué. À cela, il faut ajouter de 1 à 3% en frais de dossier.

La stratégie est d’aller en prêt privé sur une courte durée, soit une année, le temps d’améliorer son dossier, pour ensuite se faire financer dans une banque traditionnelle.

Comment calculer le bénéfice en immobilier?

Il existe 3 provenances de rendement en immobilier; la liquidité, la capitalisation et la plus-value :

1. De manière sommaire, le calcul de liquidité représente la différence entre les revenus locatifs et toutes ses dépenses confondues.

2. La capitalisation indique que les revenus servent à rembourser l’hypothèque, soit les intérêts et le capital.

3. La plus-value consiste à anticiper la valeur future de l’immeuble.

Lorsque nous entendons parler de rendement global, il s’agit en fait de la somme des trois calculs de rendement précédent.

Myriam Marouani, courtier immobilier