Acheter une maison est le rêve de plusieurs et représente une aventure exaltante ! Toutefois, elle peut aussi être source d’inquiétudes financières. Quel prix pouvez-vous payer pour votre propriété ? Combien devez-vous épargner pour votre mise de fonds ? Quelles dépenses devrez-vous assumer au moment d’acheter votre résidence ? !
Voici autant de questions auxquelles vous trouverez réponse dans ce guide.
Étape 1. Définissez votre projet
Voici la partie la plus excitante de votre projet : imaginer votre nid parfait dans un quartier à votre image. À cette étape-ci, c’est facile de se laisser emballer ! D’où l’importance d’analyser vos besoins afin de faire un choix qui ne mettra pas votre sécurité financière en danger.
1.1 Le type de propriété
Il existe différents types de propriété et ils ont tous leurs propres caractéristiques qui influenceront vos finances et votre style de vie.
Vous pouvez choisir entre : un condo, une maison unifamiliale, un jumelé ou un plex (duplex, triplex, etc.).
Une fois que vous avez identifié le type de propriété qui vous intéresse, renseignez-vous sur ses avantages et ses inconvénients. Par exemple : La complexité des rénovations pour une propriété ancienne ou les dépassements de coût pour une nouvelle construction.
1.2 L’horizon de temps
On dit souvent que le meilleur moment pour acheter de l’immobilier, c’était il y a 20 ans. Le deuxième meilleur moment, c’est aujourd’hui. Cependant, avant de se lancer dans un tel projet, réfléchissez aux points suivants :
- Est-ce que le marché immobilier est favorable aux acheteurs ou aux vendeurs ?
- Est-ce que les taux d’intérêts sur les prêts hypothécaires sont avantageux ou non ? Devriez-vous retarder votre projet pour accumuler une plus grande mise de fonds et ainsi réduire l’impact d’une hausse des taux d’intérêt ?
- Envisagez-vous de revendre votre propriété à court ou moyen terme ? Si oui, quel est le potentiel de revente de votre résidence ? Est-ce que le quartier répondra à vos besoins dans 5 ou 10 ans ?
1.3 L’emplacement
L’endroit où vous souhaitez acheter une résidence est un facteur à considérer avec attention. L’emplacement influencera le prix d’achat, mais il impactera aussi vos dépenses quotidiennes. Par exemple : le temps de déplacement, la proximité des services, le coût des assurances habitation et automobile, etc.
Prenez le temps d’évaluer l’impact qu’aura le lieu de résidence convoité sur votre budget.
1.4 Le prix moyen
Avant de lancer vos recherches, identifiez le prix moyen des maisons dans le secteur convoité. Plusieurs sites immobiliers comptabilisent les ventes de maison et calculent le prix médian. Le Registre foncier du Québec est aussi une excellente ressource.
Vérifiez les données suivantes :
- Quelle est la valeur des résidences avoisinantes ?
- Est-ce que la propriété qui vous intéresse se classe au-dessus ou en dessous du prix moyen ?
Les 4 facteurs ci-dessus (le type de propriété, l'horizon, l'emplacement et le prix moyent) influenceront le coût à l’achat. Ils affecteront aussi le prix de revente si vous considérez le faire à moyen terme.
Étape 2. Prévoyez vos liquidités
Acheter une maison occasionne de nombreux frais. Plusieurs premiers acheteurs sont surpris par la facture salée qui vient avec leur acquisition.
Voici une liste des dépenses qui vous attendent.
2.1 La mise de fonds
Avant de financer votre achat, vous devez fournir une mise de fonds. Celle-ci sert entre autres à démontrer votre capacité d’épargne.
Calculez le coût minimum de votre mise de fonds
Le montant minimum nécessaire pour votre mise de fonds varie selon le type de propriété et sa valeur.
2.2 Les frais d’acquisition
Acheter une résidence occasionne des frais autres que l’hypothèque. Vous devez absolument les prévoir dans votre budget. Par exemple :
2.3 Les frais récurrents
Plusieurs postes budgétaires seront affectés par l’acquisition d’une nouvelle résidence. Par exemple, l’ajout des taxes foncières (municipales et scolaires) ou l’augmentation du coût de vos assurances automobile si vous changez de quartier. Les frais d’électricité seront aussi affectés si vous devez « chauffez plus grand » ou si vous avez une piscine à filtrer.
Vérifiez votre budget, identifiez quelles dépenses seront affectées et tentez d’en évaluer le coût.
2.4 La prime d’assurance-prêt
Au moment de financer votre achat, deux types de prêts hypothécaires s’offriront à vous : conventionnel ou assuré.
Le prêt conventionnel
Le prêt « conventionnel » est celui accordé lorsque la mise de fonds représente 20 % ou plus du prix d’achat. Le prêt n’a pas besoin d’être assuré et peut être amorti sur une période maximum de 30 ans.
Le prêt non conventionnel ou assuré
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du montant financé, votre prêt devra être assuré par la SCHL, Genworth ou Canada Garanty. La prime à payer représente une somme entre 2,80 % et 4 % du prix de vente. L’amortissement maximum pour les prêts non conventionnels est de 25 ans.
Le coût de la prime d’assurance-prêt
Le coût de cette prime varie en fonction du ratio entre votre mise de fonds et votre hypothèque.
Si vous êtes résidents du Québec, vous devez ajouter la taxe de vente sur l’assurance qui est de 9 %.
Voici un exemple de calcul de prime d’assurance :
Étape 3. Accumulez votre mise de fonds
La mise de fonds sert à démontrer votre capacité d’épargne auprès de votre prêteur hypothécaire. Son montant impacte aussi le futur de vos finances.
Par exemple, une mise de fonds plus importante pourrait réduire le coût de votre assurance prêt ou la rendre inutile. Mais surtout, la somme de votre mise de fonds influencera le montant à emprunter et, par conséquent, les frais d’intérêts payés pendant toute votre période d’amortissement.
3.1 D’où peut provenir l’argent de votre mise de fonds
L’argent doit provenir de vos épargnes et de sources traditionnelles : compte d’épargne, CELI, CELIAPP, REER ou don de votre entourage immédiat. Vous pouvez également utiliser un prêt pour l’investir dans votre REER. Le remboursement d’impôt qui en découlera servira pour votre mise de fonds.
3.2 Où placer votre argent en attendant l'achat
De nombreux types de placements sont disponibles sur le marché. Toutefois, si votre horizon temporel est court, il serait judicieux d’investir dans des produits sécuritaires afin de préserver votre capital.
Étape 4. Qualifiez-vous pour une hypothèque
Deux facteurs importants influencent votre qualification pour une hypothèque : votre ratio d’endettement et votre dossier de crédit.
4.1 Les ratios d’endettement
Les institutions financières utilisent deux règles de base pour évaluer votre capacité d’emprunt. Elles calculent l’amortissement brut de votre dette (ABD) et vérifient l’amortissement total de la dette (ATD).
4.1.1 L'amortissement brut de la dette (ABD)
L’ABD consiste au pourcentage de votre revenu brut alloué à vos frais d’occupation :
4.1.2 L'amortissement total de la dette (ATD)
L’ATD est constitué de vos frais d’occupation (ABD) auxquels s’ajoute le remboursement de toutes vos dettes.
Il faut noter toutefois que ces taux peuvent varier selon le prêteur, votre dossier de crédit ou l’ampleur de vos actifs.
4.2 Le test de résistance
Au moment de vous qualifier pour une hypothèque, l’institution financière évalue si votre budget peut résister à une augmentation des taux d’intérêt. Pour ce faire, elles évaluent votre capacité de remboursement selon le montant le plus élevé entre :
- Le taux d’intérêt inscrit à votre contrat + 2 %
- Un taux d’intérêt de 5,25 %.
L’augmentation du taux d’intérêt utilisé pour le calcul du test de résistance augmente vos mensualités hypothécaires. Cette augmentation affecte votre ABD et votre ATD et augmente vos ratios d’endettement, vous disqualifiant peut-être pour l’obtention du prêt demandé.
La solution ? Si vous ne passez pas le test de résistance, vous devez retourner à la planche à dessin. Différentes solutions s’offrent à vous comme :
- Réduire votre endettement.
- Augmenter votre mise de fonds.
- Trouver une propriété moins dispendieuse.
4.3 Le dossier de crédit
Lors de votre demande de financement, le prêteur hypothécaire consultera votre dossier de crédit. Il est donc recommandé de consulter votre dossier de crédit AVANT de faire une demande de prêt. Vous serez ainsi assuré qu’il ne contient pas d’erreur et pourrez apporter les correctifs nécessaires.
Pour en apprendre davantage sur le dossier de crédit, nous vous conseillons de lire notre guide « Je veux rembourser mes dettes ».
4.4 La préqualification hypothécaire
Les premiers acheteurs commencent souvent leur recherche sans connaitre leur capacité d’emprunt. Ils sont alors déçus de ne pas être approuvés pour le financement de la perle rare qu’ils ont déniché. La solution : obtenir une préapprobation hypothécaire. Vous connaitrez ainsi les critères d’acceptation de votre institution financière et n’aurez pas de mauvaises surprises !
Vous préqualifier pour une hypothèque permet également de geler le taux d’intérêt pour une période de 3 à 6 mois.
Avec une analyse de votre capacité de payer et un prêt préapprouvé, vous aurez moins de surprises pendant vos recherches.
Étape 5. Négociez votre hypothèque
Un prêt hypothécaire comprend de nombreuses clauses. Vous avez tout avantage à bien les comprendre pour faire les choix appropriés.
5.1 La période d’amortissement
Cette période représente la durée totale du remboursement de votre prêt hypothécaire. La majorité des emprunteurs choisissent une période d’amortissement de 25 ans. Toutefois, vous pourriez choisir une période plus ou moins longue selon votre situation.
Notez qu’une période d’amortissement plus longue réduit vos versements mensuels. Toutefois, vous paierez plus d’intérêt à long terme.
5.2 Le terme hypothécaire
Le terme correspond à la durée de votre contrat hypothécaire. Il s’échelonne habituellement sur une période de 6 mois à 10 ans. Les termes les plus courants sont de 3 ou 5 ans.
Votre terme sera renégocié à chaque renouvellement, puis reconduit jusqu’à la fin de la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire.
5.3 Le taux d’intérêt
LE point le plus négocié et magasiné par les acheteurs !
5.3.1 Taux fixe
Un taux fixe reste le même pendant toute la durée du terme. Il est donc plus facile à budgéter, car il n’est pas affecté par les fluctuations du marché. Toutefois, un taux fixe est généralement plus élevé qu’un taux variable.
5.3.2 Taux variable
Le taux variable est basé sur le taux préférentiel de votre institution financière. Celui-ci correspond au taux directeur de la Banque du Canada auquel s’ajoute un pourcentage d’intérêt additionnel.
Si vous souhaitez bénéficier d’un taux plus bas, mais contrôler vos mensualités, vous pouvez choisir un taux variable à paiement fixe. Avec ce produit, vos mensualités ne changent pas. C’est la portion de vos versements allouée au remboursement du capital qui change. Si votre taux d’intérêt augmente, une plus grande portion de votre remboursement sera consacré au paiement de vos intérêts. Votre capital sera donc plus long à rembourser et votre période d’amortissement sera prolongée.
5.4 La fréquence des remboursements
Trois options de fréquence de remboursement s’offrent à vous soit : mensuelle, bimensuelle ou hebdomadaire.
Des paiements plus fréquents permettent de rembourser votre hypothèque plus rapidement et payer moins d’intérêt.
Étape 6. Protégez la sécurité de votre investissement
Acheter une propriété est un investissement majeur. Il faut donc faire preuve de prudence afin d’éviter la catastrophe financière. Voici deux outils qui vous aideront à protéger votre actif.
6.1 L'inspection préachat
L’inspection préachat de la propriété convoitée est primordiale. Elle est réalisée par un inspecteur en bâtiment, qui examinera l’intérieur et l’extérieur de la résidence. Peu importe l’âge de la propriété, une inspection préachat vous évitera de mauvaises surprises et des dépenses imprévues.
On recommande de faire affaire avec un inspecteur agréé, reconnu par l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec. Dans certains cas, il pourrait être avantageux de contacter également un électricien ou un plombier pour une vérification plus approfondie de ces systèmes.
6.2 La promesse d’achat
Une promesse d’achat (communément appelée offre d’achat) est un contrat. Si le vendeur accepte et signe votre offre, vous serez obligé d’acheter la maison. D’où l’importance de porter attention aux détails et conditions que vous aurez inclus dans le document.
Détails à vérifier avant de faire une promesse d’achat Voici les détails que les assureurs recommandent de vérifier avant de faire une promesse d’achat :
- Est-ce que la résidence est située dans une zone inondable ou sur d’anciens terrains marécageux ?
- Quels sont les dommages ou réclamations d’assurance dont la propriété a fait l’objet ?
- S’il s’agit d’une maison neuve ou récente, est-ce que des plaintes, des recours collectifs ou des poursuites ont déjà été enregistrés auprès du constructeur de l’immeuble ?
De plus, quelques vérifications supplémentaires vous permettront peut-être de négocier un meilleur prix :
- Quel prix a payé le vendeur lorsqu’il a lui-même acheté la résidence ?
- Quelle est la valeur actuelle de la maison selon le marché ?
- Quel est le prix des maisons comparables vendues récemment dans le quartier ?
- Quelles sont les servitudes enregistrées au registre foncier qui affectent la propriété ?
Conditions à inclure dans votre promesse d’achat
Une fois que vous aurez fait vos devoirs, vous pouvez poser vos conditions d’achat. Voici trois conditions importantes à inclure à votre contrat :
- L’inspection par un professionnel et la remise d’un rapport satisfaisant.
- L’obtention d’un prêt hypothécaire. Un prêt préapprouvé confirme votre capacité à rembourser le prix d’achat. Vous devez toutefois confirmer avec le prêteur qu’il accepte de financer la résidence visée par l’offre d’achat.
- La vente de la propriété que vous possédez actuellement, s'il y a lieu.
Si ces conditions ne sont pas remplies, vous pourrez annuler votre promesse d’achat.
Finalement, lors de votre visite, notez les réparations à effectuer. Vous pourrez ajouter la réalisation de ces travaux à votre promesse d’achat ou ajuster le prix offert en conséquence.
Indiquez également les objets présents dans la maison que vous aimeriez inclure ou exclure de l’achat. Vous éviterez ainsi d’avoir à vous débarrasser d’un vieux réservoir pour le mazout, par exemple !
6.3 L’assurance vie et invalidité hypothécaire
L’assurance vie et invalidité pour prêt hypothécaire protège votre prêteur en cas de décès ou d’invalidité. Elle assure le maintien de vos versements pendant une période d’invalidité ou le remboursement du solde en cas de décès.
Cette assurance est offerte par votre prêteur. Toutefois, des assurances privées peuvent être plus avantageuses pour vous.
L’achat d’une maison est un projet d’envergure qui peut être angoissant. Les conseils et les outils de notre guide vous aideront à vous préparer adéquatement et à protéger votre sécurité financière.
En attendant d’emménager dans votre nouvelle demeure, consultez le guide « Je veux organiser mes finances » ! Vous pourrez vous installer l’esprit en paix, sachant que vos affaires sont en ordre.
