Acheter une propriété coûte cher. Plusieurs ont même l’impression qu’ils n’y arriveront jamais. Pourtant, certains programmes peuvent faire une belle différence, à condition de savoir qu’ils existent.
Entre les crédits d’impôt, les remboursements de taxes et les outils pour constituer une mise de fonds, c’est facile de passer à côté d’une mesure d’aide. Et l’une d’elles pourrait vous rapprocher de votre rêve de devenir propriétaire.
Principaux programmes à connaître pour faciliter votre accès à la propriété au Québec
1. Programmes pour accumuler sa mise de fonds
Certaines mesures permettent d’accumuler plus rapidement une mise de fonds ou d’utiliser des sommes déjà épargnées. Voici les principales.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER, sans impôt, pour financer l’achat d’une propriété. Le montant retiré doit être remboursé sur une période maximale de 15 ans, à partir de la deuxième année suivant le retrait.
Ce programme est souvent utilisé pour augmenter la mise de fonds ou réduire le montant à emprunter.
Depuis 2020, certaines personnes séparées peuvent également y avoir accès, même si elles ont déjà été propriétaires. Il faut toutefois avoir vécu séparément pendant au moins 90 jours et respecter certains critères d’admissibilité.
⚠️ L’allègement temporaire qui permettait d’attendre cinq ans avant de faire un premier remboursement s’appliquait uniquement aux retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Pour un retrait en 2026, le délai de grâce normal de deux ans s’applique.
Compte d’épargne libre impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum de 40 000 $, en vue d’acheter une première propriété.
Son principal avantage est au niveau fiscal. Les cotisations sont déductibles du revenu imposable, comme un REER. Les retraits admissibles, eux, sont non imposables, comme un CELI. Et contrairement au RAP, aucun remboursement n’est requis.
Le CELIAPP peut être utilisé seul ou combiné au RAP, afin d’augmenter la mise de fonds.
Pour y être admissible, vous ne devez pas avoir occupé une propriété dont vous étiez propriétaire au cours des quatre dernières années. Cette règle s’applique aussi en cas de séparation.
👉🏼 Pour mieux comprendre comment utiliser le CELIAPP et en tirer le maximum, vous pouvez consulter notre article « Le CELIAPP : nos réponses à vos questions ».
Aides municipales pour compléter la mise de fonds
Les programmes municipaux sont moins uniformes, mais certaines villes offrent de l’aide concrète pour faciliter l’accès à la propriété. Ces mesures prennent souvent la forme de prêts sans intérêts, de crédits d’achat ou d’avances sur la mise de fonds.
Par exemple, le programme Accès Famille de la Ville de Québec permet d’obtenir un prêt sans intérêt utilisé comme mise de fonds. Ce type d’aide n’augmente pas l’épargne, mais peut réduire le montant à financer et accélérer l’accès à la propriété.
D’autres municipalités dont Montréal, entre autres, offrent également des programmes d’aide financière, pouvant atteindre plusieurs milliers de dollars. Les conditions varient toutefois d’une ville à l’autre.
💡 Une fois votre mise de fonds accumulée, une autre question se pose : où placer cet argent sans prendre de risque inutile? Cet article vous aide à y voir plus clair.
2. Programmes pour réduire le coût d’achat
Tous les programmes ne servent pas à accumuler une mise de fonds. Certains permettent plutôt de réduire le coût total d’achat, notamment sous forme de crédits d’impôt ou de remboursements de taxes.
Montant pour l’achat d’une première habitation
Ce crédit d’impôt fédéral non remboursable permet de déclarer jusqu’à 10 000 $ lors de votre déclaration de revenus. Pour les résidents du Québec, cela représente concrètement un remboursement d’impôt pouvant atteindre 1 169 $ (et non 1 500 $ en raison de l’abattement fédéral applicable au Québec).
Pour y être admissible, vous ne devez pas avoir été propriétaire occupant au cours des quatre dernières années civiles. Certaines exceptions s’appliquent, notamment pour les personnes souffrant d’un handicap.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Deux mesures permettent de récupérer une partie (ou la totalité) de la TPS lors de l’achat d’une habitation neuve. Elles peuvent même se cumuler si vous êtes un premier acheteur.
La première mesure existe depuis plusieurs années et s’adresse à tous les acheteurs d’une habitation neuve, qu’il s’agisse ou non d’un premier achat. Elle permet de récupérer jusqu’à 36 % de la TPS payée, pour un maximum de 6 300 $. Elle diminue graduellement pour les propriétés dont la valeur dépasse 350 000 $.
La deuxième mesure, plus récente et avantageuse, s’adresse quant à elle exclusivement aux premiers acheteurs. Elle entre en vigueur avec le projet de loi C-4 (sanction royale : 12 mars 2026). Elle élimine complètement la TPS sur les habitations neuves d’une valeur maximale de 1 million de dollars, avec un remboursement dégressif pour les propriétés allant jusqu’à 1,5 million de dollars. Le remboursement peut atteindre 50 000 $.
Précision importante sur les dates d’admissibilité : si vous achetez une habitation auprès d’un constructeur, le contrat de vente doit avoir été conclu le 27 mai 2025 ou après. Si vous construisez vous-même votre habitation, les travaux doivent avoir débuté le 20 mars 2025 ou après.
Un premier acheteur d’une habitation neuve peut bénéficier des deux mesures simultanément, ce qui peut représenter une économie substantielle.
Crédits d’impôt pour l’achat d’une habitation au Québec
Le Québec offre également un crédit d’impôt pouvant atteindre 1 400 $ pour l’achat d’une première habitation. Les critères d’admissibilité sont similaires à ceux du crédit fédéral. Vous ne devez pas avoir été propriétaire occupant au cours des quatre dernières années et la propriété doit être votre résidence principale.
Remboursement des droits de mutation pour les premiers acheteurs au Québec
Depuis le 1er janvier 2026, le gouvernement du Québec offre un crédit d’impôt remboursable qui couvre une partie des droits de mutation immobilière (communément appelés « taxe de bienvenue ») pour les premiers acheteurs. Cette mesure est distincte de tout remboursement de TVQ. Il s’agit bien des droits perçus par les municipalités lors d’un transfert de propriété.
Le remboursement fonctionne ainsi : les premiers 5 000 $ de droits de mutation sont remboursés en totalité, puis 25 % des droits supplémentaires s’ajoutent, jusqu’à un maximum de 5 875 $.
Les versements sont prévus à partir de l’automne 2026. Puisque la mesure est rétroactive au 1er janvier 2026, les acheteurs qui ont conclu une transaction depuis le début de l’année sont également admissibles.
Il est recommandé de valider votre admissibilité auprès de Revenu Québec ou d’un professionnel.
👉🏼 Les programmes peuvent vous aider à acheter, mais certaines erreurs peuvent vous coûter beaucoup plus cher. Découvrez les cinq pièges les plus fréquents à éviter avant de faire une offre.
3. Aides ciblées et locales
En plus des programmes généraux, certaines mesures s’adressent à des situations plus précises, notamment les habitations écoénergétiques.
Novoclimat
Le programme Novoclimat offre une aide financière pour l’achat ou la construction d’une habitation neuve écoénergétique certifiée.
Une aide d’environ 4 000 $ peut être accordée pour une propriété admissible. À cela peut s’ajouter un avantage du côté du financement. La SCHL offre de son côté le programme Eco Plus, offrant un remboursement pouvant atteindre 25 % de la prime d’assurance hypothécaire pour les habitations certifiées.
Au-delà de l’aide financière, ce type de programme permet de réduire les coûts d’énergie, ce qui peut avoir un impact réel sur votre budget.
En résumé
Accéder à la propriété peut sembler complexe, surtout avec la variété de programmes disponibles. Pourtant, bien utilisés, ces outils peuvent faciliter l’achat. Ils permettent de constituer une mise de fonds plus rapidement ou de réduire le coût d’achat.
L’objectif n’est pas de tous les connaître, mais de trouver ceux qui s’appliquent à votre situation et de savoir quand les utiliser.
Si vous envisagez d’acheter une propriété prochainement, prendre le temps de structurer votre stratégie financière peut faire une belle différence.
👉🏼 Pour aller plus loin, consultez notre guide complet « Je veux acheter une maison », qui vous accompagne du début de vos recherches jusqu’à la signature.
FAQ — Programmes d’aide d’accès à la propriété au Québec
Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP en même temps?
Oui. Ces deux programmes peuvent être combinés pour augmenter votre mise de fonds et réduire le montant à emprunter.
Peut-on utiliser le RAP si on n’est pas un premier acheteur?
Oui, à condition de respecter certaines règles.
Vous ne devez pas avoir habité une propriété dont vous, votre époux ou votre conjoint de fait étaient propriétaires pendant l’année du retrait ni pendant les quatre années civiles précédentes. Vous devez aussi avoir remboursé tout solde d’un RAP précédent avant de faire un nouveau retrait.
Dans le cas d’une séparation, certaines règles particulières assouplissent l’accès au RAP.
Est-ce que ces programmes sont réservés aux premiers acheteurs?
Non. Certains programmes, comme le remboursement de la TPS/TVH pour habitation neuve ou certains programmes municipaux, s’appliquent à tous les acheteurs. D’autres, comme le remboursement des droits de mutation au Québec ou le nouveau remboursement de la TPS pour acheteurs d’une première habitation, sont réservés aux premiers acheteurs.
Est-ce qu’il existe des programmes d’accès à la propriété pour acheter après une séparation?
Oui, mais ils sont plus limités et les critères varient selon les programmes.
Le RAP prévoit notamment un assouplissement pour les personnes séparées. Il est possible d’y avoir accès même si vous avez déjà été propriétaire. Cependant, vous devez avoir vécu séparément de votre ex-conjoint pendant 90 jours suite à la fin de la relation.
Où trouver les programmes offerts dans ma municipalité?
Le plus simple est de consulter le site de votre municipalité. Les programmes varient beaucoup d’une ville à l’autre.