Vous venez de recevoir un remboursement d’impôt, une prime au travail ou un héritage. Vous pourriez utiliser cet argent pour réduire votre hypothèque. Mais serait-il plus avantageux de l’investir dans un REER ou un CELI?
D’un côté, rembourser votre hypothèque vous permet d’économiser des intérêts. De l’autre, investir pourrait vous rapporter davantage à long terme, tout en vous faisant profiter de certains avantages fiscaux.
Toutefois, pour faire le bon choix, on ne peut pas comparer uniquement deux taux d’intérêt. Votre situation financière, votre horizon de placement et votre tolérance au risque peuvent aussi influencer votre décision.
Voyons comment évaluer les deux stratégies, avec des exemples chiffrés et des outils pour déterminer celle qui vous convient le mieux.
1. Rembourser son hypothèque pour payer moins d’intérêt
Rembourser votre hypothèque plus rapidement permet de réduire les intérêts que vous payez à votre prêteur. Selon le montant de votre emprunt et le temps qu’il vous reste pour le rembourser, ces économies peuvent représenter plusieurs milliers de dollars.
Chaque versement hypothécaire comprend une portion de capital et une portion d’intérêts. Les intérêts sont calculés sur le solde de votre emprunt. Plus vous réduisez ce solde rapidement, moins vous aurez d’intérêts à payer.
Que se passe-t-il lorsque vous faites un remboursement supplémentaire?
Supposons qu’il vous reste 250 000 $ à rembourser sur votre hypothèque, à un taux d’intérêt de 4,4 %. Votre amortissement est de 15 ans et vous payez 1 894,67 $ par mois.
Vous recevez une prime de 8 000 $ et décidez de l’utiliser pour réduire votre dette. Votre solde hypothécaire diminue immédiatement et les intérêts sont désormais calculés sur un montant moins élevé.
Selon la calculatrice hypothécaire de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, voici les résultats de ce remboursement supplémentaire :
Attention! Cet exemple sert à illustrer les économies possibles grâce à un remboursement hypothécaire supplémentaire. Il repose sur des hypothèses précises : un taux de 4,4 % maintenu pendant 15 ans, un remboursement de 8 000 $ effectué dès le début du remboursement et aucune pénalité. Les résultats varieront selon les conditions de votre prêt, notamment si votre taux change au renouvellement.
Économiser des intérêts, est-ce aussi rentable qu’investir?
Lorsqu’on investit 8 000 $, on espère obtenir un rendement qui fera augmenter la valeur de notre placement. En remboursant son hypothèque, on utilise plutôt cet argent pour réduire les intérêts à payer.
Dans les deux cas, on améliore sa situation financière. C’est pourquoi les économies d’intérêts peuvent être comparées au rendement d’un placement.
Par exemple, avec un taux hypothécaire de 4,4 %, chaque tranche de 1 000 $ remboursée en supplément permet d’éviter environ 44 $ d’intérêts sur une année complète. En supposant que le taux demeure inchangé et que le capital ne soit pas remboursé entre-temps.
Cette économie est prévisible pour la durée du taux hypothécaire en vigueur. Le rendement d’un placement, lui, dépend notamment des résultats obtenus sur les marchés financiers.
Est-ce que vos versements hypothécaires vont diminuer?
Un remboursement supplémentaire ne fait pas nécessairement diminuer vos versements mensuels. Selon les conditions de votre prêt, vos paiements demeureront identiques. Vous remboursez alors votre hypothèque plus rapidement, comme le démontre notre exemple.
🛑 Attention : avant de verser une somme supplémentaire, vérifiez les conditions de votre contrat. Certains prêteurs autorisent des remboursements anticipés jusqu’à une certaine limite. Si vous la dépassez, des pénalités peuvent s’appliquer.
2. Investir pour faire fructifier son argent
Vous pourriez aussi choisir d’investir vos 8 000 $ dans un CELI ou un REER. Votre argent pourrait alors fructifier pendant plusieurs années et vous rapporter davantage que les intérêts économisés sur votre hypothèque.
Toutefois, pour que cette stratégie soit avantageuse, vos placements doivent générer un rendement suffisant pour compenser les intérêts que vous continuez à payer sur votre emprunt.
Quel rendement pouvez-vous espérer de vos placements?
Supposons que votre taux hypothécaire soit de 4,4 % et que vous envisagiez un placement offrant un rendement annuel moyen de 6 %.
À première vue, investir semble plus intéressant. Mais ce rendement de 6 % est une hypothèse, pas une promesse. La valeur de vos placements peut augmenter ou diminuer selon les résultats des marchés financiers.
Le résultat dépendra notamment des placements choisis et du moment où vous aurez besoin de récupérer votre argent.
Il faut également tenir compte des frais de gestion. Par exemple, un placement qui rapporte 6 % avant des frais annuels de 1 % vous laisse 5 % de rendement. Et si vous investissez dans un compte non enregistré, l’impôt sur les revenus de placement pourrait réduire ce résultat.
Combien de temps pouvez-vous laisser votre argent investi?
Le temps dont vous disposez avant de retirer et utiliser votre argent est aussi un facteur important à considérer.
Si vous investissez vos 8 000 $ aujourd’hui et comptez les laisser fructifier pendant 15 ou 20 ans, vous aurez plus de temps pour traverser les périodes de baisse des marchés. Vous profiterez aussi des intérêts composés. Les rendements de vos placements pourront donc à leur tour générer des rendements.
En revanche, si vous prévoyez utiliser cet argent dans deux ou trois ans, vous aurez moins de temps pour récupérer d’éventuelles pertes. Vous pourriez alors privilégier des placements moins risqués, dont le rendement potentiel est généralement plus faible.
🛑 Attention! Vous devez considérer votre tolérance au risque. Si une baisse temporaire de la valeur de vos placements vous angoisse, cette stratégie pourrait vous causer davantage de stress.
3. Rembourser son hypothèque ou investir 8 000 $ : quelle stratégie rapporte le plus?
Reprenons notre propriétaire qui dispose de 8 000 $ et dont l’hypothèque est de 250 000 $, à un taux de 4,4 %. Il lui reste 15 ans pour rembourser son prêt.
Nous avons vu qu’en utilisant ses 8 000 $ pour réduire son hypothèque, il économiserait 7 112,44 $ d’intérêts et terminerait ses paiements sept mois plus tôt.
Mais que se passerait-il s’il investissait plutôt cette somme dans un CELI pendant 15 ans?
Comment comparer les deux stratégies?
Le résultat dépend du rendement obtenu sur les placements. Pour comparer les deux stratégies, reprenons notre exemple.
Grâce à son remboursement supplémentaire de 8 000 $, notre propriétaire pourrait investir une partie de son 173ᵉ versement hypothécaire, puis les sept mensualités suivantes. Il disposerait ainsi de 15 112 $ à investir avant la fin des 15 ans, sans compter les rendements.
Le tableau suivant présente les résultats des deux stratégies, selon trois rendements annuels hypothétiques de 3 %, 5 % et 7 %.
Avec un rendement annuel de 3 %, rembourser l’hypothèque puis investir les versements libérés serait plus avantageux. Le propriétaire accumulerait environ 15 245 $, comparativement à 12 539 $ s’il avait investi ses 8 000 $ dès le départ.
À 5 % ou 7 %, la situation s’inverse. Investir immédiatement les 8 000 $ dans un CELI permettrait d’accumuler davantage d’argent après 15 ans.
Ces résultats reposent sur des rendements hypothétiques constants et un taux hypothécaire maintenu à 4,4 % pendant toute la période. Les rendements réels des placements pourraient être différents.
4. Trois éléments à considérer avant de choisir
Les économies d’intérêts et les rendements potentiels ne suffisent pas toujours à départager les deux stratégies. Le type de compte utilisé pour investir et votre situation financière peuvent aussi faire pencher la balance.
CELI ou REER : quand le choix du compte change le résultat
Si vous choisissez d’investir vos 8 000 $, le compte dans lequel vous les placez influencera le résultat de votre comparaison.
Dans un CELI, les revenus de placement et les gains réalisés ne sont pas imposables. Vous pouvez aussi retirer votre argent sans payer d’impôt sur les sommes retirées. Le rendement obtenu peut donc être comparé aux économies d’intérêts hypothécaires, en tenant compte des frais et du risque.
Le REER fonctionne différemment. Une cotisation peut réduire votre revenu imposable et vous procurer une économie d’impôt. En revanche, les retraits sont imposables.
Imaginons que vous versiez 8 000 $ dans votre REER et que votre taux d’imposition marginal soit de 35 %. Cette cotisation pourrait vous procurer une économie d’impôt d’environ 2 800 $, si vous pouvez déduire la totalité de votre cotisation.
Cet avantage fiscal peut rendre le REER intéressant. Il faut toutefois tenir compte de l’impôt que vous paierez lors des retraits et de la façon dont vous utiliserez votre économie d’impôt.
Vous hésitez entre ces deux comptes? Découvrez comment choisir le bon véhicule d'investissement au Québec selon votre situation fiscale et vos objectifs.
Aurez-vous besoin de cet argent?
Lorsque vous utilisez vos 8 000 $ pour rembourser votre hypothèque, cette somme sert à réduire votre dette. Vous ne pouvez pas simplement la retirer de votre propriété si vous avez besoin d’argent quelques mois plus tard.
Pour récupérer ces fonds, vous pourriez devoir emprunter de nouveau, par exemple à l’aide d’une marge de crédit hypothécaire.
Avec un CELI, vous pouvez retirer votre argent plus facilement, selon les placements que vous détenez. Leur valeur pourrait toutefois avoir diminué au moment où vous souhaitez les vendre.
Avant d’accélérer le remboursement de votre hypothèque, assurez-vous donc de disposer d’un fonds d’urgence suffisant. Vous éviterez de devoir recourir à un emprunt plus coûteux pour payer une dépense imprévue.
Votre taux hypothécaire pourrait-il changer?
Votre prochain renouvellement peut influencer votre décision. Si votre taux hypothécaire augmente, les intérêts que vous pourriez économiser grâce à un remboursement supplémentaire seront plus élevés. Une diminution du taux produira l’effet inverse.
Si votre renouvellement approche, il peut donc être utile d’attendre de connaître votre nouveau taux avant de décider comment utiliser votre surplus d’argent.
Votre renouvellement approche? Consultez notre article Renouvellement hypothécaire : comment faire les bons choix? pour connaître les éléments à vérifier avant de signer votre prochain contrat.
Vous souhaitez explorer une autre façon de combiner hypothèque et placements? Découvrez notre article sur la manœuvre Smith, une stratégie qui consiste à emprunter sur la valeur de sa propriété pour investir, avec la possibilité de déduire certains intérêts d'emprunt de ses revenus imposables, lorsque les conditions fiscales sont respectées.
5. Quand vaut-il mieux rembourser son hypothèque ou investir?
Vous avez comparé les économies d’intérêts et les rendements possibles. Mais quelle stratégie privilégier selon votre situation? Votre taux hypothécaire, vos projets et votre capacité à épargner influenceront votre décision.
Quand privilégier le remboursement de votre hypothèque?
Rembourser votre hypothèque plus rapidement peut être intéressant si votre taux d’intérêt est élevé. Les économies réalisées seront alors plus importantes, particulièrement s’il vous reste plusieurs années pour rembourser votre emprunt.
C’est aussi une bonne stratégie si votre retraite approche et souhaitez réduire vos dépenses mensuelles. Une fois votre hypothèque entièrement remboursée, vous aurez moins de dépenses à financer avec vos revenus de retraite.
Si vos revenus sont variables, réduire votre dette peut également être rassurant. Il faut toutefois conserver suffisamment d’épargne pour faire face aux périodes où vos revenus diminuent.
💡 Vous approchez de la retraite? Découvrez cinq gestes pour mieux planifier votre retraite, notamment pour estimer vos futurs revenus et vos besoins financiers.
Quand privilégier les investissements?
Investir peut être intéressant si votre taux hypothécaire est relativement faible et que vous disposez de plusieurs années pour faire fructifier votre argent. Le résultat dépendra toutefois des rendements réellement obtenus.
Si votre maison représente déjà une grande partie de votre patrimoine, investir vous permet aussi d’accumuler de l’épargne ailleurs que dans l’immobilier. Vous disposerez ainsi d’autres actifs pour financer vos projets.
Et si vous faisiez les deux?
Vous n’êtes pas obligé de consacrer la totalité de votre surplus à une seule stratégie. Vous pourriez, par exemple, investir vos 8 000 $ dans un REER et utiliser le remboursement d’impôt obtenu pour réduire votre hypothèque.
Comme nous l’avons vu, une cotisation REER peut vous procurer une économie d’impôt. En utilisant cet argent pour effectuer un remboursement hypothécaire supplémentaire, vous pourriez ainsi contribuer à votre épargne-retraite tout en réduisant votre dette.
Rembourser son hypothèque ou investir : comment faire le bon choix?
Rembourser votre hypothèque plus rapidement peut vous faire économiser plusieurs milliers de dollars en intérêts. Investir cette même somme pourrait toutefois vous rapporter davantage à long terme, selon le rendement obtenu et les avantages fiscaux dont vous pouvez profiter.
Vous hésitez encore? La calculatrice « Rembourser des dettes ou investir » de Gérez mieux votre argent vous permet de comparer les deux stratégies selon votre situation. Vous pourrez ainsi évaluer les résultats possibles avant de prendre une décision.
FAQ Rembourser son hypothèque ou investir
1. Peut-on rembourser son hypothèque plus rapidement sans pénalité?
Oui, si vous respectez les règles de remboursement anticipé prévues à votre contrat hypothécaire. Selon votre prêteur, vous pourriez augmenter vos versements réguliers ou effectuer un remboursement forfaitaire jusqu’à une certaine limite.
Les conditions varient d’un contrat à l’autre. Vérifiez les montants autorisés avant d’effectuer un remboursement supplémentaire, particulièrement si votre hypothèque est fermée.
2. Est-il préférable de rembourser son hypothèque avant la retraite?
Une hypothèque entièrement remboursée peut réduire considérablement vos dépenses à la retraite. Vous aurez alors besoin d’un revenu moindre pour couvrir vos obligations mensuelles.
Attention toutefois à ne pas consacrer toute votre épargne au remboursement de votre hypothèque. Même sans paiement hypothécaire, vous aurez besoin de revenus suffisants pour couvrir vos dépenses à la retraite.
3. Peut-on utiliser son remboursement d’impôt REER pour rembourser son hypothèque?
Oui. Si vous cotisez à votre REER et obtenez un remboursement d’impôt, vous pouvez utiliser cet argent pour effectuer un remboursement hypothécaire supplémentaire. Vous devez toutefois respecter les limites prévues à votre contrat.
Cette stratégie vous permet de contribuer à votre épargne-retraite tout en réduisant votre dette. Gardez toutefois à l’esprit qu’une cotisation REER ne garantit pas un remboursement d’impôt et que les retraits futurs seront imposables.